Si necesitas información acerca del contrato de arras, te estaremos dando la asesoría y todos los detalles entorno a este tema
Este precontrato de compraventa de vivienda es un documento privado y solamente tendrá que estar firmado tanto por los propietarios, como por los compradores de un bien mueble o inmueble. Para conocer más detalles de todo lo relacionado con este tema, sigue la lectura.
¿Qué es el contrato de arras?
Es un documento legal en el que las partes interesadas logran acordar la reserva de la compraventa de una vivienda o bienes, ofreciendo así una cierta cantidad de dinero como señal.
Este documento suele ser confundido con el denominado contrato de reserva de una vivienda, pero debes saber que, son dos documentos totalmente distintos, en algunos aspectos.
Se considera como un precontrato, por el hecho de que está contratado solo por la obligación de firmar el acuerdo de contrato de compraventa más adelante.
¿Cómo se realiza el pago en el contrato de arras?
Por lo general, suelen establecerse dos tipos de pagos, los cuales son los siguientes:
- El primer pago: debe ser realizado en el preciso momento en el que se está firmando dicho contrato.
- Segundo pago: se realiza al firmar ante un notario, mediante un cheque conformado o con un cheque bancario. Comúnmente, se efectúa dentro de un plazo máximo de dos meses aproximadamente.
¿Qué cantidad se establece para formalizar el acuerdo?
Frecuentemente, puede haber personas que deseen hacer la compra de una vivienda en específico, pero podría resultar complicado para que consigan una financiación.
Por ello, deben recurrir al contrato de arras, pues, de esta manera, el vendedor podrá reservarles esa propiedad con garantías y sin ningún problema. Con respecto a la cantidad para firmar el contrato, no es determinada por ley, por ende, debe ser acordado entre las dos partes.
De igual modo, se va a pactar una penalización que puede afectar de cierta manera a una de las partes que incumpla el contrato celebrado. También es conveniente aclarar, que la cantidad estipulada por concepto de la compraventa de la vivienda, debe ser desconectada del precio final de ese contrato, por lo que se hace efectivo al momento de la firma del contrato de arras. Cuando la vivienda es nueva, la cantidad debe contener el 10% del IVA.
¿Qué tipos de arras que existen?
Estos son los tipos de arras que se pueden pactar:
Las confirmatorias
Su nombre se debe a que su fin es el de confirmar que todas las partes se comprometan a llevar a cabo la operación de compraventa del inmueble acordado. Este es el tipo de arras que es más común en España.
Si alguna de las partes no llegara a cumplir con lo que han acordado, tendrá que someterse a las reglas generales del incumplimiento de obligaciones del Artículo 1124 del Código Civil. Por otro lado, tiene que elegir entre que se cumpla o que se resuelva a obligación. En cualquiera de los dos casos, los daños se resarcirán y serán abonados a los intereses que le corresponde.
Penitenciales
También conocidas como arras de desistimiento, pues, habilitan a todas las partes interesadas a resolver el contrato de forma unilateral. Están bajo regulación del Artículo 1454 del Código Civil, mediante el cual , el contrato se puede rescindir siempre y cuando el comprador acepte perder las arras y que el vendedor las devuelva duplicadas.
Se puede entender que las arras son de tipo penitenciales, solamente cuando se haga constar expresamente en el contrato y que contenga la referencia del artículo antes mencionado.
Las Penales
Este tipo de arras posee grandes diferencias ante las que son confirmatorias y las penitenciales, que no son un anticipo del precio de la compraventa. Además de ello, tampoco se da la opción de que las partes desistan el contrato.
No están reguladas por el Código Civil español, pero existen algunas obligaciones con cláusula penal. Cuando hay un incumplimiento, proceden de esta manera:
- Cuando un comprador incumple, automáticamente pierde las arras que se le entregaron, que bien puede ser en su totalidad o en parte.
- Si el comprador incumple, tendrá que devolver las arras y la cantidad que se haya acordado en el contrato.
No habrá indemnización, siempre y cuando no se haya pactado algo distinto, pues, esta será sustituida por la pena establecida. Así es como lo estipula el Artículo 1152 del Código Civil. Estas arras españolas no son tan comunes.
¿Quiénes deben firmar el documento de contrato de arras?
Por ley, este contrato es firmado por el comprador y por el propietario del bien inmueble. Sin embargo, se han dado casos, como los que mencionaremos a continuación:
- Cuando la vivienda ha sido comprada por matrimonio en régimen de gananciales. Será suficiente con que uno de los miembros de la misma firmen en representación del matrimonio.
- Cuando son compradores que forman un matrimonio bajo régimen de separación de bienes, o para aquellos que no han contraído matrimonio todavía, ambos deben que firmar.
¿Qué contiene el contrato de arras?
Estos contratos deben contener todos los detalles de cada punto que se ha acordado entre el comprador y el vendedor:
- Información personal: del comprador y del propietario de la vivienda. Del mismo modo, deben incluirse los documentos de identidad correspondientes.
- La descripción detallada del bien inmueble: con los datos de ubicación de la vivienda, dirección y superficie. Además, tendrá que indicarse si existe un garaje o un trasero.
- Estipular la cifra a pagar: debe especificarse la cantidad exacta de dinero que se pagará en concepto de señal.
- Precio: debe contener el precio total a pagar por la vivienda.
- El tiempo que se va a concretar: debe mostrar el tiempo máximo para concretar la venta ante un notario.
- Las cargas: debe señalar las posibles cargas que tiene la propiedad.
- Reparto de gastos de la compraventa: se refiere a los gastos notariales, de registro, etc.
¿Qué sucede si una de las partes incumple el documento de contrato de arras?
Si algunas de las partes llegara a incumplir el contrato, dependiendo del tipo de arras, aplicarán ciertas consecuencias, tales como:
Para las arras confirmatorias
- El comprador que incumpla con el contrato de arras, perderá la señal que ha aportado la firma previamente.
- Si es el vendedor quien está incumpliendo con el contrato, tendrá que verse en la obligación de devolver el pago de la señal entregado por el comprador, el cual tendrá que ser el doble de la cantidad entregada. Esta es considerada como una indemnización por los daños.
Incumplimiento en las arras penitenciales
- El incumplimiento de este tipo de contrato por parte del comprador hará que pierda las arras de manera total o parcial.
- Si es el vendedor quien lo incumple, debe devolver la cantidad más lo que se acuerde en el contrato que, por lo general es duplicado.
En las arras penales
- El comprador que incumpla perderá las arras que le entregaron, que bien podría ser parcial o total.
- Para el caso de que el vendedor sea quien la incumple, debe devolver las arras más la cantidad que esté acordada en el contrato.
Para estos casos, no habrá indemnización, pues, será sustituida por la pena establecida, a menos que lleguen a pactar algo distinto. Así está contemplado en el Artículo 1152 del Código Civil.
¿Qué pasa si luego de pagar la señal ya no quieres la casa?
Existe una forma de que puedas recuperar una parte de la señal que pagaste al momento de firmar el contrato de arras o, hasta toda la cantidad, y es que el comprador demuestre la existencia de algún vicio oculto.
Y ahora bien, ¿qué son los vicios ocultos? Pues, no son más que defectos graves y muy relevantes relacionados al bien inmueble que aparecieron sin el consentimiento del comprador y que no habían sido visibles antes de haber firmado el contrato de arras. Para el caso de cuando son viviendas nuevas, es necesario contratar un seguro decenal por unos 10 años que se encargará de cubrir este tipo de inconvenientes.
El plazo máximo que tiene el comprador para reclamar por un vicio oculto es de 6 meses desde el momento en que se firma el contrato de arras. Luego de ello, el afectado no podrá alegar ningún vicio oculto. Un ejemplo de vicio oculto, es que, la casa tenga una mala estructura.
