Para registrar un contrato de arrendamiento en España, es necesario que un notario público firme el acuerdo y lo inscriba en el Registro de la Propiedad español
Un contrato de arrendamiento en España es un documento que toda persona debe firmar al momento de alquilar un inmueble o propiedad. En un contrato de arrendamiento, una de las partes (el propietario o el agente) permite que el inmueble sea usado durante un determinado período de tiempo, conviniendo previamente con la otra parte (el inquilino) un coste. En caso de necesitar ayuda con un contrato de arrendamiento u otros asuntos relacionados, lo más recomendable es buscar asesoría de abogados expertos en el tema.
Detalles de un contrato de arrendamiento en España
Estos son algunos de los detalles que un contrato de arrendamiento en España debe incluir:
- Nombre y dirección del inquilino.
- Nombre y dirección del propietario.
- La cantidad de dinero para el arrendamiento.
- Frecuencia del pago del arrendamiento.
- Lista de los artículos que incluye el contrato de arrendamiento (muebles, electrodomésticos, entre otros).
- Fecha de inicio del arrendamiento.
- Especificación de quién va a abonar las facturas (gastos de comunidad, electricidad, entre otros)
- Período de tiempo que se ha acordado.
Además de ello, puede contener información sobre la cantidad de dinero abonada por el inquilino al propietario o al agente y el contrato de arrendamiento puede elaborarse a corto plazo (contrato de alquiler de temporada) o a largo plazo (arriendo de inmueble, generalmente superior a un año).
En España, un contrato de arrendamiento es válido independientemente de si este es escrito o verbal. El inquilino tiene derecho a renovar el contrato de arrendamiento cada año durante un plazo de 3 años, en caso de que se trate de un contrato de larga duración. No obstante, si el propietario desea ocupar la propiedad luego de un año, debe avisar al inquilino con 2 meses de anticipación.
El propietario también puede aumentar el coste de arrendamiento en caso de que se efectúen reformas en el inmueble. También, si el inquilino quiere abandonar la propiedad de forma repentina (luego de firmar el contrato), tiene que pagar el tiempo (o meses) restante establecido en el contrato. También puede añadir una cláusula de anulación al principio del contrato. Generalmente, un contrato se realiza por un año, pero los plazos de arrendamiento también pueden ser de 6 meses.
Condiciones de un contrato de arrendamiento en España
Cuando una persona desea arrendar un inmueble en España, por lo general, hay que aportar cierta información, esta incluye:
- Documento de identidad o pasaporte.
- Prueba de empleo u otra posibilidad de pagar el arrendamiento.
- Referencias personales.
- Número de Identificación Fiscal (NIE), en caso de tener un empleo.
¿Cómo inscribir un contrato de arrendamiento en España?
Además de los derechos reales (como la hipoteca), para registrar un contrato de arrendamiento en España, se deben seguir dos pasos fundamentales, el primero de ellos, es hacer que un notario público firme el contrato de arrendamiento; posteriormente, el contrato de alquiler debe inscribirse en el Registro de la Propiedad español como una relación de obligaciones, lo que le da publicidad y permite al arrendatario protegerse en caso de que se venda el inmueble alquilado.
Requisitos necesarios para registrar un contrato de alquiler en España
La documentación requerida para la inscripción de un contrato de arrendamiento en el Registro de Propiedad español, incluye lo siguiente:
- Original y copia del contrato de arrendamiento.
- Formulario de inscripción.
- Original y copia del DNI, pasaporte o tarjeta de residencia del propietario y del inquilino.
- Si hay varios miembros de la familia, fotocopias del DNI de cada uno o del libro de familia.
Inscripción de contratos de alquiler de corta duración
- Registrar el inmueble usando la plataforma en línea Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
- Aportar la información requerida para cada unidad de alojamiento.
- Suministrar nombre completo, número de DNI o NIE, dirección, número telefónico y correo electrónico.
- Recibirás un número de registro por cada arrendamiento.
Requisitos adicionales
- Necesitas registrarte si deseas anunciar tu arrendamiento en plataformas digitales.
- Debes actualizar tu información de registro cada dos años si tienes una propiedad en España.
¿Por qué es útil el registro de un contrato de arrendamiento en España?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de España diferencia entre el arrendamiento de vivienda y el alquiler comercial. Ambas modalidades de arrendamiento también deben diferenciarse en relación con el tema del registro del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad español.
Arrendamiento de vivienda
En el caso de un alquiler de vivienda, el contrato de arrendamiento existente entre el propietario y el inquilino generalmente también continúa vigente con el comprador luego de la venta del inmueble arrendado. El comprador se hace responsable de los derechos y obligaciones del alquiler, aunque deben contemplarse ciertas restricciones.
La LAU, en su artículo 14 I establece que, el comprador está relacionado por el arrendamiento solo durante los primeros 5 años o durante los primeros 7 años si el comprador es una persona jurídica. Esto se aplica inclusive si el comprador se ha asegurado a través de la consulta del Registro de la Propiedad español de que no existe ninguna carga por un contrato de arrendamiento.
En el caso de periodos contractuales más largos, el comprador se reemplaza en virtud del artículo 14 II de la LAU durante todo el periodo acordado si no cumple los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH). El artículo 14 de la LH establece la protección de la buena fe. El efecto vinculante de un contrato de arrendamiento de vivienda existente depende de si el adquiriente ha podido consultar el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad español.
Si el contrato de arrendamiento entre el propietario y el arrendatario ha sido registrado en el Registro de la Propiedad español, continúa existiendo con el comprador inclusive si el período del contrato es más largo (de 5 o 7 años). Por tanto, el registro de un contrato de arrendamiento en España en el Registro de la Propiedad es de suma importancia en este punto.
Arrendamiento de locales comerciales
En el caso de un contrato de alquiler de locales comerciales, el comprador suele registrar también el contrato de arrendamiento existente al momento de la venta, por lo que, de igual manera, puede ser relevante la suscripción en el Registro de la Propiedad español.
El comprador no está obligado por el contrato de arrendamiento comercial existente si no tenía conocimiento de él y el contrato no se registró en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, un inquilino comercial únicamente está protegido de forma integral contra la anulación de su contrato de arrendamiento comercial por parte del comprador si este se ha registrado en el Registro de la Propiedad español.
¿Cómo se hace el registro?
Para registrar un contrato de arrendamiento en España en el Registro de la Propiedad se requiere la actuación de un notario público, puesto que únicamente se pueden registrar escrituras públicas en el Registro de la Propiedad español.
Para hacerlo, existen 2 opciones viables: o bien el contrato de arrendamiento se finiquita directamente ante un notario público español en una escritura pública o bien un contrato de arrendamiento ya celebrado de derecho privado se certifica después ante un notario público.
Finalmente, la ley española está del lado del arrendatario, puesto que es bastante complicado desalojarlo, inclusive cuando ya no abona el arriendo. Esto se debe a que el arrendamiento debe permanecer impago durante un plazo de tiempo significativamente largo antes de que el arrendatario pueda ser desalojado por el arrendador. Actualmente, el plazo se limitó a 6 semanas, pero los procesos aún pueden tardar más tiempo. Los propietarios pueden inclusive ser acusados de allanamiento si intentan entrar en el inmueble de su propiedad sin el permiso del arrendatario.
